Nowy Targ jest jednym z najważniejszych lokalnych rynków nieruchomości na Podhalu. Miasto pełni funkcję administracyjnego, handlowego i usługowego centrum regionu, a jednocześnie pozostaje dobrze skomunikowane zarówno z Zakopanem, jak i miejscowościami turystycznymi położonymi w kierunku Tatr, Pienin czy Gorców.
To sprawia, że lokalny rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany. Nieruchomości kupują tutaj zarówno osoby szukające miejsca do życia, jak i inwestorzy, rodziny wracające na Podhale czy osoby zainteresowane zakupem mieszkania przeznaczonego pod wynajem.
Dla właściciela oznacza to jedno: samo wystawienie ogłoszenia nie zawsze wystarczy. Duże znaczenie ma prawidłowe określenie ceny, przygotowanie nieruchomości, dokumentów oraz sposobu jej prezentacji.
Osoba, która nie śledzi na bieżąco lokalnych ofert i transakcji, może mieć również problem z oceną, jaka cena jest rzeczywiście możliwa do uzyskania. W takiej sytuacji pomocne może być lokalne biuro nieruchomości w Nowym Targu, które zna specyfikę poszczególnych części miasta oraz rynku całego Podhala.
Nowy Targ nie jest jednym jednolitym rynkiem nieruchomości
Jednym z podstawowych błędów podczas wyceny mieszkania jest analizowanie wyłącznie średniej ceny za metr kwadratowy.
Dwie nieruchomości o bardzo podobnej powierzchni mogą mieć zupełnie inną wartość.
Wpływają na nią między innymi:
dokładna lokalizacja,
wiek budynku,
standard części wspólnych,
piętro,
dostępność windy,
ekspozycja mieszkania,
balkon lub taras,
miejsce parkingowe,
garaż,
komórka lokatorska,
układ pomieszczeń,
stan techniczny,
standard wykończenia.
Znaczenie może mieć nawet to, po której stronie budynku znajdują się okna.
Mieszkanie dobrze nasłonecznione, z otwartym widokiem i funkcjonalnym układem może być dla kupujących znacznie bardziej atrakcyjne od lokalu o podobnym metrażu w tym samym rejonie miasta.
Cena ofertowa to nie to samo co wartość nieruchomości
Właściciel rozpoczynający sprzedaż najczęściej sprawdza portale ogłoszeniowe.
Jest to dobry punkt startowy, ale trzeba pamiętać o jednym bardzo ważnym ograniczeniu.
Na portalach widzimy przede wszystkim ceny, których oczekują sprzedający.
Nie oznacza to, że nieruchomości zostaną za takie kwoty sprzedane.
Część mieszkań może być wystawiona:
zdecydowanie za drogo,
z dużym marginesem negocjacyjnym,
od wielu miesięcy,
przez właścicieli, którym nie zależy na szybkiej transakcji.
Jeżeli więc kilka podobnych mieszkań jest oferowanych po 700 tys. zł, nie oznacza automatycznie, że kolejne mieszkanie również jest tyle warte.
Trzeba spojrzeć znacznie szerzej.
Jak ustalić realną wartość mieszkania w Nowym Targu?
Najlepiej porównywać nieruchomość z ofertami możliwie najbardziej podobnymi.
Jeżeli sprzedajemy mieszkanie o powierzchni około 50 m², nie powinniśmy wyciągać zbyt daleko idących wniosków z ceny kawalerki o powierzchni 25 m² albo dużego apartamentu o powierzchni 100 m².
Cena metra kwadratowego w różnych segmentach rynku może wyglądać zupełnie inaczej.
Warto porównywać:
podobny metraż,
podobny standard,
podobny wiek budynku,
zbliżoną lokalizację,
podobne piętro,
obecność balkonu,
parking,
standard wykończenia.
Właściciele, którzy próbują samodzielnie określić cenę wyjściową, mogą również skorzystać z bardziej szczegółowego poradnika pokazującego, ile warte jest mieszkanie w Nowym Targu i jak ustalić cenę wyjściową.
Zbyt wysoka cena może utrudnić sprzedaż
Wielu właścicieli przyjmuje prostą strategię:
„Wystawmy wysoko. Zawsze można później zejść”.
Teoretycznie brzmi to rozsądnie.
W praktyce może jednak prowadzić do problemów.
Największe zainteresowanie ofertą pojawia się zwykle niedługo po jej publikacji. To właśnie wtedy ogłoszenie jest nowe i trafia do osób aktywnie obserwujących rynek.
Jeżeli cena od początku jest znacznie wyższa od konkurencyjnych ofert, część potencjalnych kupujących nawet nie umówi prezentacji.
Mieszkanie pozostaje na rynku.
Po kilku miesiącach właściciel obniża cenę.
Tyle że wtedy oferta nie jest już nowa.
Osoby obserwujące rynek mogły ją widzieć wiele razy i zaczynają się zastanawiać:
Dlaczego nikt jeszcze tego mieszkania nie kupił?
Paradoksalnie rozsądne ustalenie ceny na początku może więc pozwolić uzyskać lepszy wynik niż wielomiesięczne testowanie bardzo wysokiej kwoty.
Trzeba jednak zostawić rozsądne miejsce na negocjacje
Druga skrajność również nie jest idealna.
Sprzedający zazwyczaj powinien uwzględnić pewien margines negocjacyjny.
Kupujący często oczekują możliwości rozmowy o cenie, szczególnie jeżeli zakup finansowany jest w części gotówką albo mogą szybko przeprowadzić transakcję.
Margines powinien być jednak uzasadniony.
Cena wyższa od realnej wartości o kilka procent to zupełnie inna sytuacja niż wystawienie nieruchomości 20–30 procent powyżej rynku.
Przygotowanie mieszkania może realnie wpłynąć na jego odbiór
Nie każda nieruchomość przed sprzedażą wymaga remontu.
W wielu przypadkach znacznie lepiej wykonać kilka prostych prac niż inwestować kilkadziesiąt tysięcy złotych w gruntowną modernizację.
Przed wykonaniem zdjęć warto przede wszystkim:
dokładnie posprzątać mieszkanie,
ograniczyć liczbę rzeczy osobistych,
uporządkować blaty,
schować zbędne przewody,
usunąć widoczne drobne usterki,
zadbać o światło,
umyć okna,
uporządkować balkon.
Jeżeli ściany są mocno zabrudzone, odmalowanie mieszkania na neutralny kolor również może mieć sens.
Nie chodzi o stworzenie perfekcyjnego apartamentu.
Chodzi o to, aby kupujący nie zaczął już od pierwszych zdjęć tworzyć w głowie listy koniecznych wydatków.
Nie każdy remont zwiększy cenę mieszkania
Załóżmy, że właściciel planuje sprzedaż mieszkania i zastanawia się nad wykonaniem nowej kuchni za 30 tys. zł.
Pytanie brzmi:
Czy dzięki temu mieszkanie zostanie sprzedane przynajmniej 30 tys. zł drożej?
Nie zawsze.
Nowy właściciel może przecież mieć zupełnie inny gust i planować wymianę zabudowy niezależnie od jej wieku.
Podobnie może być z łazienką.
Dlatego przed większym remontem warto przeanalizować, kto jest najbardziej prawdopodobnym kupującym.
Jeżeli lokal trafia przede wszystkim do osób szukających mieszkania do własnej aranżacji, kosztowny remont może być trudny do odzyskania.
Dokumenty warto zebrać wcześniej
Jednym z elementów, o którym część sprzedających myśli dopiero po znalezieniu kupującego, jest dokumentacja.
To błąd.
Jeżeli odpowiednie dokumenty zostaną przygotowane wcześniej, transakcja może przebiec znacznie sprawniej.
Zakres potrzebnych dokumentów zależy oczywiście od rodzaju nieruchomości.
Inaczej wygląda sprzedaż:
mieszkania z księgą wieczystą,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
domu,
działki budowlanej,
nieruchomości otrzymanej w spadku,
lokalu obciążonego kredytem hipotecznym.
W przypadku mieszkania mogą być potrzebne między innymi dokumenty dotyczące własności, księgi wieczystej, zadłużenia, świadectwa charakterystyki energetycznej czy sytuacji meldunkowej.
Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży dobrze sprawdzić, jakie są potrzebne dokumenty.
Pozwala to uniknąć sytuacji, w której kupujący jest zdecydowany, ale finalizacja transakcji przeciąga się z powodu brakujących dokumentów.
Stan prawny jest równie ważny jak stan techniczny
Kupujący coraz częściej dokładnie sprawdzają nieruchomość przed zakupem.
Dotyczy to również banków finansujących zakup.
Warto więc wcześniej zweryfikować:
księgę wieczystą,
hipoteki,
służebności,
udział w gruncie,
ewentualne roszczenia,
zgodność stanu faktycznego z dokumentacją.
W przypadku domów i działek znaczenie może mieć również prawidłowy dostęp do drogi publicznej.
Na Podhalu można spotkać nieruchomości, przy których kwestie dostępu, granic czy służebności wymagają dokładniejszego sprawdzenia.
Lepiej rozwiązać takie problemy przed znalezieniem kupującego niż dopiero wtedy, kiedy bank zacznie analizować nieruchomość.
Zdjęcia decydują o tym, czy ktoś otworzy ogłoszenie
Kupujący nie zaczyna od wizyty w mieszkaniu.
Zaczyna od telefonu albo komputera.
W ciągu kilku minut przegląda dziesiątki ofert.
Dlatego pierwsze zdjęcie nieruchomości ma ogromne znaczenie.
Powinno pokazywać jeden z najmocniejszych elementów mieszkania.
Może to być:
jasny salon,
widok,
przestronna kuchnia,
taras,
dobrze zaaranżowana przestrzeń dzienna.
Zdjęcia powinny być jasne i atrakcyjne, ale nie powinny wprowadzać klienta w błąd.
Jeżeli za pomocą bardzo szerokiego obiektywu pokój o powierzchni 12 m² zaczyna wyglądać jak salon o powierzchni 30 m², klient zauważy różnicę podczas prezentacji.
To nie pomaga w budowaniu zaufania.
Opis powinien odpowiadać na pytania kupującego
Dobry opis nieruchomości nie powinien składać się wyłącznie ze zdań:
„Wyjątkowe mieszkanie w świetnej lokalizacji”.
Kupujący potrzebuje konkretów.
Warto podać:
powierzchnię,
liczbę pomieszczeń,
piętro,
układ,
typ ogrzewania,
koszty utrzymania,
parking,
balkon,
komórkę,
stan techniczny,
informacje o budynku.
Jeżeli nieruchomość posiada jakiś istotny atut, warto również wyjaśnić jego znaczenie.
Samo napisanie „świetna lokalizacja” mówi niewiele.
Znacznie lepiej wskazać, co znajduje się w pobliżu i dlaczego może to być wygodne dla przyszłego właściciela.
Mieszkanie inwestycyjne wymaga trochę innego podejścia
Część kupujących w Nowym Targu nie szuka mieszkania wyłącznie dla siebie.
Interesuje ich nieruchomość przeznaczona pod wynajem.
W takiej sytuacji znaczenie będzie miała:
możliwa wysokość czynszu,
układ pomieszczeń,
koszty utrzymania,
standard wyposażenia,
lokalizacja względem centrum, szkół czy miejsc pracy,
łatwość znalezienia najemcy.
Mieszkanie inwestycyjne nie musi być luksusowe.
Musi natomiast być funkcjonalne.
AGD w mieszkaniu na wynajem powinno być przede wszystkim praktyczne
Właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem często popełniają dwa przeciwstawne błędy.
Pierwszy to kupowanie najtańszego możliwego wyposażenia.
Drugi to inwestowanie w bardzo drogie urządzenia, których dodatkowe funkcje nie mają dla najemcy większego znaczenia.
Najlepiej znaleźć rozsądny środek.
Dobrym przykładem jest pralka.
W niewielkim mieszkaniu pełnowymiarowe urządzenie może zajmować niepotrzebnie dużo przestrzeni.
Z kolei bardzo mała pralka może być uciążliwa dla pary lub rodziny.
W zależności od łazienki można rozważyć:
klasyczną pralkę,
model slim,
urządzenie ładowane od góry,
pralkę przeznaczoną do zabudowy.
Właściciel przygotowujący lokal inwestycyjny może wcześniej sprawdzić, jaka pralka do mieszkania na wynajem będzie najbardziej praktyczna.
W przypadku wyposażenia inwestycyjnego trwałość i łatwy dostęp do serwisu są zwykle ważniejsze niż bardzo rozbudowane funkcje elektroniczne.
Lokalny rynek wymaga lokalnego podejścia
Nowy Targ należy analizować inaczej niż Kraków, Warszawę czy nawet Zakopane.
Kupujący mogą mieć inne oczekiwania, inaczej oceniać lokalizację i zwracać uwagę na inne elementy nieruchomości.
Znaczenie ma między innymi:
dojazd,
możliwość parkowania,
bliskość centrum,
komunikacja,
sąsiedztwo,
położenie względem głównych dróg,
widok,
funkcjonalność mieszkania.
W przypadku domów i działek dochodzi jeszcze więcej zmiennych.
Dlatego automatyczne kalkulatory wyceny mogą być przydatnym punktem orientacyjnym, ale nie zawsze są w stanie wychwycić wszystkie lokalne różnice.
Nowy Targ a pozostała część Podhala
Na wartość nieruchomości trzeba patrzeć także w szerszym kontekście.
Rynek Nowego Targu jest częściowo powiązany z sytuacją w:
Zakopanem,
Szaflarach,
Białym Dunajcu,
Bukowinie Tatrzańskiej,
Kościelisku,
Białce Tatrzańskiej,
Czarnym Dunajcu,
okolicznych miejscowościach.
Są jednak istotne różnice.
W miejscowościach turystycznych większe znaczenie może mieć potencjał wynajmu krótkoterminowego.
W Nowym Targu duża część popytu wynika natomiast z normalnych potrzeb mieszkaniowych.
To powoduje, że inny może być także sposób prezentowania nieruchomości.
Czy mieszkanie lepiej sprzedać samemu czy przez pośrednika?
Nie ma jednej odpowiedzi odpowiedniej dla każdego właściciela.
Samodzielna sprzedaż jest możliwa, szczególnie jeżeli właściciel ma:
czas,
doświadczenie,
wiedzę o rynku,
umiejętność prowadzenia negocjacji,
możliwość odbierania telefonów i organizowania prezentacji.
Współpraca z pośrednikiem może mieć sens wtedy, gdy właściciel chce przenieść dużą część tych obowiązków na inną osobę.
Zakres takiej współpracy powinien jednak obejmować znacznie więcej niż samo umieszczenie ogłoszenia na portalu.
Istotne są między innymi:
analiza ceny,
przygotowanie nieruchomości,
materiały marketingowe,
profesjonalne zdjęcia,
promocja,
selekcja zainteresowanych,
prezentacje,
negocjacje,
pomoc przy dokumentach,
koordynacja transakcji.
Najważniejszy jest plan sprzedaży
Największym błędem może być rozpoczęcie sprzedaży bez żadnego planu.
Najpierw warto ustalić:
realną wartość nieruchomości,
cenę ofertową,
możliwy poziom negocjacji,
grupę docelową,
sposób przygotowania mieszkania,
dokumentację,
sposób promocji oferty.
Dopiero później warto publikować ogłoszenie.
Takie podejście daje większą kontrolę nad całym procesem i pozwala uniknąć późniejszych nerwowych decyzji.
Dobrze przygotowana nieruchomość ma większą szansę wyróżnić się na rynku
Sprzedaż mieszkania w Nowym Targu nie powinna sprowadzać się do wykonania kilku zdjęć i wpisania przypadkowej ceny.
Rynek nieruchomości jest konkurencyjny.
Kupujący mają dostęp do wielu ofert i mogą łatwo je ze sobą porównywać.
Dlatego przewagę może dać suma wielu niewielkich elementów:
właściwa cena,
dobry stan mieszkania,
komplet dokumentów,
atrakcyjne zdjęcia,
rzetelny opis,
sprawna komunikacja,
dobrze przeprowadzona prezentacja,
rozsądne negocjacje.
Każdy z tych elementów osobno może wydawać się mało istotny.
Razem decydują jednak o tym, czy oferta będzie jedną z wielu nieruchomości widocznych na portalach, czy mieszkaniem, które rzeczywiście zainteresuje kupującego.
